坚持科学定位 优化产业布局
努力创建全国集约化发展示范区
——青岛保税区土地节约集约利用做法及体会
一、优化土地资源配置，确保实现空间利用最大化
（一）明确思路。思路决定出路，科学的理念是和谐发展的基础。近年来，作为全省对外开放的重要基地和窗口，青岛保税区准确把握经济园区化、园区集约化的发展趋势，按照“空间发展、增值发展、立体发展、辐射发展”的总体思路，坚持节约利用土地，科学定位园区功能，不断提高投资强度和土地利用率，园区集约发展水平持续提升。截至目前，该区在3.5平方公里的区域内，先后引进40多个国家和地区的4000多家企业入区经营，其中世界500强企业28家。2007年，全区每平方公里实现生产总值25.9亿元，进出口10.6亿美元，税收8.2亿元。生产性项目用地投资强度为每亩431万元，土地产出率为每亩788万元。
（二）规划先行。在先期完成青岛保税区发展战略规划、总体规划、控制性详细规划等的基础上，围绕实施“区港联动”、向自由贸易港区转型的发展思路，编制完成土地利用总体规划和青岛保税物流园区控制性详规、保税港区发展战略规划研究等，为保税区快速发展提供了科学保障，也保证了区域开发建设的合理性和经济性。制订了工业用地最低投资强度每亩280万元，工业用地容积率不小于0.7，主体建筑高度不能低于12米，层数不低于3层，院墙高度小于1.5米，通透度大于75%等硬性控制指标；保税区工业用地容积率达0.9以上。
（三）机制协调。一是设立土地规划与建筑、工程技术、法律3个专家顾问组，通过借智为保税区服务；二是设立土地估价协调员，完善地产价格的市场管理；三是设立项目建设促进服务中心，建立项目建设专人跟踪服务制度、重大项目评审论证及现场办公会议制度、专题协调会议制度及工作例会制度，研究解决项目建设过程中出现的问题，协助企业办理土地建设方面的有关手续。
（四）批后监管。一是建立“项目跟踪卡”制度，对所有用地项目建立信息卡，实行动态跟踪管理，及时掌握项目进展情况，定期更新卡片内容。二是对用地项目，在签订土地出让合同的基础上，签订《项目建设推进协议书》，对土地利用要求、项目投资强度、规划建筑设计、开竣工时限做了详细约定，并定期到项目工地进行监督检查，避免用地单位囤地、晒地等。
（五）布局集中。通过制定《保税区功能园区建设实施意见》，将整个区域分成仓储物流、生产加工、行政办公展示商贸3大区域。分阶段确定重点开发建设，并先后投入4亿多元，高标准实施“七通一平”等基础设施建设，高质量营造区域优质投资环境，统一建设具有功能完善、行业集中的特色园区，通过对招商项目分类组合、集中布局，实现产业集群化。目前，已形成了物流仓储园区、韩国贵金属加工区、橡胶加工分拨中心、宝泰科技园、香港纺织城、国际建材自由贸易城、国际商品展示中心、综合加工工业园区等9个特色园区。其中，韩国贵金属加工园已发展成为中国北方贵金属加工基地，形成了“南有深圳沙头角、北有青岛保税区”的中国贵金属加工新格局。
二、坚持科学发展，加快土地节约集约利用示范区建设
（一）科学决策。青岛保税区本着坚持原则、适度灵活的用地策略，很好地处理了快速发展过程中土地与招商之间的矛盾。面对发展初期土地闲置、项目较少的局面，没有一味地饥不择食；面对发展后期土地严重不足，项目纷至沓来的局面，也没有一概拒之门外，始终本着理性用地的原则，将有限的土地资源最大程度地用在刀刃上。为此，专门成立“项目评审委员会”评定项目用地质量，定期召开土地专题会议，采用集体决策的方式决定土地的开发利用。科学的决策，有效地维护了保税区土地市场健康稳定发展。
（二）招商选资。本着既有利于项目引进，又有利于土地节约集约利用的双赢原则，保税区严格入区项目筛选程序。从招商源头入手，对用地项目是否符合产业政策、投资规模、科技含量、财源建设、环境保护等条件进行严格审核，重点引进“对保税区发展形成支柱产业的项目；国家鼓励扶持的朝阳产业和高新技术项目；世界500强企业、世界知名跨国公司、投资规模达到2000万元人民币或300万美元以上的项目”，对于不符合要求的项目坚决不引进。
（三）以房招商。对投资规模小于600万元的小项目，保税区采用“以房招商”的方式，制订了《关于保税区通用厂房建设的实施意见》，鼓励引导企业投资建设一批以2—4层为主，面积在4000—10000平方米之间的特色标准厂房作为招商引资的重要平台，发展“楼宇经济”，解决土地空间不足的难题。
（四）内部挖潜。一是采取无偿收回、协议返还、回购、置换等方式清理闲置土地，不让土地荒废在企业手中；二是挖掘土地潜力，鼓励区内企业在不增加用地面积的条件下增资扩股，或采取项目嫁接淘汰高耗能、效益差、工艺装备性能落后、土地利用率低的项目等方式，优化区域经济结构，转变经济发展方式，促进产业优化升级，提高土地利用效率。
（五）创新发展。一是通过争创保税港区，增创开放型经济发展新优势，进一步提速东北亚国际航运中心和半岛制造业基地建设，优化全省分散的港口资源配置，增强山东在环渤海经济圈的核心竞争力。二是通过建设高端市场，发展虚拟经济和市场群建设，填补山东省市场建设只有有形市场，没有无形市场的空白。目前，保税区已建成以橡胶、棉花、矿权交易为龙头，集塑料、建材、农产品交易于一体的国际交易市场体系，吸引全球11000多家会员入市交易。其中，橡胶交易市场是国内第一家也是规模最大、设施最先进的进口橡胶交易市场，全年交易量突破140万吨，货值近300亿元，目前已经发展成为世界三大天然胶交易中心之一。三是通过实施区区联动，为周边及中西部联动地区引荐项目50余个，合作开发建设“飞地式”园区2000多亩，投资总额近13亿元，进一步放大保税区功能政策优势和辐射带动空间，提高全省土地节约集约利用水平。
三、土地节约集约利用的几点体会
一是认识到位。目前，土地资源紧缺，土地供需矛盾突出，但土地利用方式粗放现象相当普遍。在经济快速发展的今天，解决发展用地与保护资源的矛盾，既要实行最严格的土地管理制度，还要切实解决用地浪费问题。节约集约用地是解决这一问题的最佳方式。
二是严格管理。按照“约束要硬、激励要实、责任要明、监管要严”的原则，通过制订有针对性和可操作性的配套实施政策，严格执行各类用地规划指标要求，强化土地利用总体规划的整体控制作用，严格土地使用标准，切实解决用地规模过大、标准过宽的问题。
三是创新思路。土地是经济发展的载体，但并非制约经济发展的真正瓶颈。突破其制约，关键是创新思维，走出传统用地观误区，积极探索向空中要地、向市场要地的发展思路，实现土地利用效益最大化。推动区域经济又好又快发展。
（青岛保税区 王怀岳）
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